investment insights
Schweizer Immobilien bieten dank sinkender Zinsen Chancen
Kernpunkte
- Da die Zinsen sinken und die Bewertungen in einigen Bereichen attraktiv werden, halten wir Ausschau nach ausgewählten Chancen im Segment der börsennotierten Immobilien.
- Wir haben jüngst den Anteil an börsennotierten Schweizer Immobilien in den auf Schweizer Franken lautenden Portfolios erhöht. Sie bieten attraktive Renditen und günstige Fundamentaldaten wie eine starke Nachfrage, niedrige Leerstandsraten und steigende Wohnungsmieten.
- Die sinkenden Renditen von Schweizer Staatsanleihen sollten der Bewertung von Immobilien Auftrieb verleihen, was wiederum die Nachfrage nach Immobilienfonds steigern dürfte.
- Börsennotierte Schweizer Fonds könnten zudem am Jahresende Gewinne verzeichnen, wenn sich die Anleger neu positionieren.
Der Ausblick für Anlagen in börsennotierten Immobilien verändert sich. Wir analysieren das fundamentale Bild und untersuchen im Besonderen die Chancen für Anlegerinnen und Anleger in der Schweiz.
Mit dem Wandel der Marktdynamik und der globalen Zinszyklen ändert sich auch die relative Attraktivität von Immobilien. In den letzten 18 Monaten schätzten wir die Anlageklasse zumeist negativ ein. Dies kam in unseren Aktienengagements durch die untergewichtete Allokation in börsennotierten Real Estate Investment Trusts (REITs) zum Ausdruck. Aufgrund unserer Erwartung, dass die Zinsen für längere Zeit höher bleiben, vermieden wir Aktien mit hoher Zinssensitivität. Die Bewertungen von REITs schienen anfällig, da ihre Renditen verglichen mit den hohen risikofreien Zinsen und Erträgen von Staatsanleihen unattraktiv waren. Der Sektor tendierte kontinuierlich nach unten. Wir rechneten zudem mit anhaltenden Abflüssen, da die Anleger ihre Allokationen in „alternativen“ Anlagen über mehr als zehn Jahre erhöht haben.
Die operativen Fundamentaldaten von Immobilienanlagen schienen weniger Sorgen zu bereiten – was angesichts der negativen Schlagzeilen eher überraschte. Ausnahme waren einige Überkapazitäten bei Büroimmobilien und Immobilien, bei denen sich eine Sanierung zur Einhaltung strengerer Umweltstandards nicht lohnte. Aufgrund fehlender spekulativer Bautätigkeit blieben die Leerstandsraten in den meisten Teilsegmenten des Immobiliensektors eher niedrig. Dazu gehörten Wohnimmobilien, Industrielager und teils auch Hotels. Zudem hielt das Mietwachstum an.
Neue selektive Chancen
Auf dieser Grundlage änderten wir im Juli unsere Einschätzung von REITs von negativ auf neutral. Was hat sich geändert? Zunächst vollzieht der globale Zinszyklus eine Wende, die eher das Ergebnis der sich normalisierenden Inflation und des nachlassenden Wachstums ist als die Folge eines beunruhigenden Abschwungs. Wir sind zwar der Ansicht, dass die jüngsten Ängste vor einer US-Rezession überzogen sind. Dennoch dürfte sich die US-Notenbank Fed anderen grossen Notenbanken anschliessen und ab September die Zinsen senken, da die Inflation sich wieder dem Zielniveau annähert und sich der Arbeitsmarkt abschwächt. Sinkende Zinsen in den Industrieländern sollten Immobilienanlagen – die Anleger manchmal ähnlich wie Anleihen beurteilen – Auftrieb verleihen. Nachgebende Zinsen dürften auch manche Befürchtungen bezüglich der Schuldenrefinanzierung von Gewerbeimmobilien und des Engagements der Banken in diesem Sektor zerstreuen.
Die Bewertungen von Gewerbeimmobilien sind nun auf ein Niveau gesunken, bei dem einige langfristige Investoren beginnen, attraktive Anlagen zu kaufen. Im August erwarb ein börsennotierter REIT ein US-Wohnungsportfolio im Wert von über USD 1 Mrd. und tätigte damit die grösste Transaktion dieser Art seit sieben Jahren. Der britische REIT-Sektor erlebte in diesem Jahr zahlreiche Übernahmen und Fusionen. Unserer Erfahrung nach sind solche Ereignisse häufig zu verzeichnen, wenn der Zyklus die Talsohle erreicht hat und die Aussichten sich verbessern. Zudem beobachten wir einen Rückgang bei den Anlegerabflüssen und den Rücknahmen von Immobilienfonds. Dies lässt darauf schliessen, dass sich das Umfeld erholt. Insgesamt haben sich die Argumente für ein Investment in diesem Bereich unseres Erachtens verbessert. Anleger mit langfristigem Anlagehorizont sollten nun nach selektiven Chancen Ausschau halten.
Argumente für Schweizer Immobilien
Der Schweizer Immobilienmarkt profitiert von einer günstigen Dynamik. Die Nachfrage nach Wohnungen ist hoch, was auch den Einwanderungszahlen auf Rekordhöhe zuzuschreiben ist. Hingegen ist die Neubauaktivität begrenzt. Angesichts der Grösse der Schweiz ist verfügbares Bauland knapp. Das Raumplanungsgesetz des Landes bevorzugt das Bauen in städtischen Regionen, um unerschlossenes Land zu schützen. Baugenehmigungen brauchen Zeit, und die Verfahren sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Die Leerstandsraten bei Wohnungen in der Schweiz sinken nach wie vor und erreichten laut dem Schweizer Bundesamt für Statistik 2023 landesweit ein neues Tief von 1,15%. Zudem könnte bei mindestens einem Viertel der Wohnungen die Miete in diesem Jahr erhöht werden. Die Inflationsdaten sind noch immer positiv, und der „Referenzzins“ liegt bei 1,75%. Dieser marktbasierte Satz stützt sich auf den Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekenforderungen und wird zur Berechnung der Mieten herangezogen. Er hat bisher nicht parallel zum gesenkten Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) nachgegeben.
Zugleich bieten Renditen von etwa 2,6% auf börsennotierte Schweizer Immobilienfonds derzeit einen Vorteil gegenüber Staatsanleihen. Zehnjährige Schweizer Staatsanleihen rentierten Ende Juli lediglich mit 0,45%. Diese Differenz dürfte sich weiter vergrössern, wenn die SNB wie von uns erwartet im September die Zinsen um weitere 25 Basispunkte senkt. Sinkende Renditen von Staatsanleihen sollten sich positiv auf die Bewertung physischer Immobilienanlagen und mit der Zeit auch auf die Fonds, die entsprechende Positionen halten, auswirken. Hier kann die Verzögerung sechs bis zwölf Monate betragen, je nachdem, wie oft der Nettoinventarwert der Fonds berechnet wird.
Die Dynamik bei Schweizer Immobilienfonds sieht ebenfalls günstig aus. Kapitalerhöhungen durch diese Fonds weisen in der Regel im Jahresverlauf zwei Spitzen auf: im Frühjahr und im Herbst. In den letzten zehn Jahren hat dies dazu geführt, dass der Wert der Fonds zwischen August und Oktober durchschnittlich um etwa 2,15% gesunken ist. Dieses Jahr betrug der Rückgang im Index börsennotierter Immobilienfonds vom Performance-Hoch Ende Juli etwa 2,7%. Daher denken wir, dass das für den Herbst übliche Bewertungstief dieser Fonds möglicherweise bereits erreicht ist. Auf längere Sicht verzeichnen Schweizer Immobilienfonds am Jahresende in der Regel eine positive Performance. Hier kann die Steuerplanung der Anleger am Jahresende zu einer verstärkten Nachfrage nach steuereffizienten Immobilienfonds führen.
Wichtige Hinweise.
Die vorliegende Marketingmitteilung wurde von der Bank Lombard Odier & Co AG (nachstehend “Lombard Odier”) herausgegeben. Sie ist weder für die Abgabe, Veröffentlichung oder Verwendung in Rechtsordnungen bestimmt, in denen eine solche Abgabe, Veröffentlichung oder Verwendung rechtswidrig ist, noch richtet sie sich an Personen oder Rechtsstrukturen, an die eine entsprechende.
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