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Sieben Fragen, die Sie sich vor einem Immobilienkauf stellen sollten
LO Patrimonia SA
Lombard Odier Group
Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist ein Lebensprojekt mit langfristigen Auswirkungen auf unseren Alltag und unser Vermögen. Daher ist es nicht nur wichtig, Ihre Traumimmobilie zu finden. Ebenso zentral ist es, die rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Faktoren zu prüfen, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Wir raten Ihnen, vor einem Immobilienerwerb die wichtigen Fragen zu überdenken, um sich und Ihre Angehörigen zu schützen und die Folgen Ihrer Entscheidungen abzuschätzen. Nachfolgend sieben Denkanstösse, die Sie an Ihre persönlichen Umstände anpassen sollten.
1. Wer kauft die Immobilie?
Die Antwort scheint offensichtlich, muss jedoch aus mehreren Blickwinkeln betrachtet werden. Kaufen Sie eine Immobilie alleine oder im Miteigentum, mit Ihrem Lebenspartner oder Ihre Partnerin, Ihrem Ehegatten oder Ihrer Gattin – oder mit Familienmitgliedern? Für eine wirksame Vermögensplanung sollte man sich dieser Frage aufmerksam widmen. Dies gilt insbesondere, um die rechtlichen, steuerlichen und vermögensbezogenen Folgen beispielsweise bei Trennung, Scheidung, Tod oder Weiterverkauf abzuschätzen.
Kaufen Sie allein, tragen Sie auch die Kosten allein, halten aber auch alle Rechte im Zusammenhang mit dem Immobilieneigentum. Umgekehrt setzt ein Kauf im Miteigentum die Einwilligung der Miteigentümer bei einem Verkauf voraus. In diesem Fall sollten Sie auch über das Schicksal des Miteigentumsanteils im Todesfall nachdenken. Dieser Punkt ist im Konkubinat besonders heikel, da das Gesetz kein Erbrecht für die Lebenspartnerin oder den Partner vorsieht. Liegt kein Testament vor und besteht kein vorab gewährtes Vorkaufsrecht, hat die Lebenspartnerin oder der Partner keinen automatischen Anspruch auf den Miteigentumsanteil der verstorbenen Person. In Konkurrenz mit Nachkommen oder auch im Falle keiner Nachkommen, aber einem oder beiden überlebenden Elternteilen, stellt sich dasselbe Problem auch für Ehegatten, die Miteigentümer sind. Diese Fragen können Sie mit Unterstützung von beratenden Personen regeln; insbesondere auch durch entsprechende testamentarische Verfügungen.
2. Wer finanziert die Immobilie?
Sind die Eigentumsaspekte geklärt, stellt sich die Frage der Finanzierung. Die Finanzierungsstruktur und deren Aufteilung können auf den oder die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer ausgerichtet sein, etwa bei zwei Personen mit jeweils gleichen Anteilen; oder sie können auch anders geregelt sein. Gelegentlich gibt der Hypothekengläubiger die Anforderungen vor.
Bei einer Scheidung kann die Immobilie zu einem Thema werden. Es ist nämlich nicht so, dass die Immobilie automatisch ihrem Eigentümer zufällt, nur weil sie auf den Namen des einen oder des anderen eingetragen ist oder sich im Miteigentum der Ehepartner befindet. Fehlt ein Ehevertrag, gilt es, besonders auf das Kapital zu achten, das in die Immobilie investiert wurde. Stammt es aus einer Schenkung bzw. einem Erbe oder gehörte das Kapital vor der Heirat den Ehepartnern, so muss der Nachweis aufbewahrt werden, dass es sich um Eigenmittel handelt. Kann kein Nachweis über Eigenmittel erbracht werden, gilt die Vermutung des Zugewinns. Nun aber wird zum Zeitpunkt der Auflösung des ehelichen Güterstands, wenn beide Ehepartner ihre Eigenmittel zurückerhalten, der Zugewinn hälftig zwischen den Ehepartnern aufgeteilt, sofern keine gegenteilige Vereinbarung vorliegt.
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3. Wie können Sie den Kauf einer Immobilie finanzieren?
Die Aufnahme eines Hypothekendarlehens ist die gebräuchlichste Form für den Kauf einer Immobilie. Auch hier sollten Sie sich vorab mithilfe von beratenden Personen mehrere Fragen stellen, insbesondere zu Laufzeit und Zinsen.
Die indirekte Amortisation über die Säule 3a sollten Sie bevorzugen. So können Sie die Raten von der Einkommenssteuer abziehen – während bei der Überweisung der gebundenen Vorsorge, die der Amortisation dient, eine Pauschalbesteuerung gilt. Dies geht mit einem indirekt geringeren Schuldendienst einher; anderweitig wäre dieser nicht möglich.
Lässt es Ihre Vermögenssituation zu, können Sie die Finanzierung eines Immobilienkaufs auch über einen Lombardkredit vornehmen1. Dabei handelt es sich um einen Festzinskredit. Damit er gewährt wird, müssen Sie liquide Vermögenswerte wie Aktien, Anleihen oder Anlagefonds bis zu einem gewissen Prozentsatz ihres Werts verpfänden. Um sich Liquidität zu beschaffen, behalten Sie als Kreditnehmer oder Kreditnehmerin somit alle Vorteile der Anlagen – zum Beispiel Stimmrechte und Dividenden bei Aktienpositionen – ohne Ihr Kapital und dessen Renditepotenzial zu reduzieren. Selbstverständlich ist auch eine Kombination aus Hypothek und Lombardkredit denkbar.
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4. Kann ich einen Betrag aus meiner Pensionskasse beziehen?
Im Rahmen eines Immobilienkaufs kann das Vorsorgekapital der zweiten und dritten gebundenen Säule (3a) einen beachtlichen Teil der erforderlichen Eigenmittel darstellen. Es sei jedoch daran erinnert, dass ein Mindesteigenkapitalanteil von 10%, der nicht aus dem Guthaben der zweiten Säule stammt, erforderlich ist. Dieses Vorsorgekapital können Sie nur in Verbindung mit dem Hauptwohnsitz nutzen. Für den Bezug Ihres Guthabens aus der zweiten Säule ist, wenn Sie verheiratet sind, die unterzeichnete Einwilligung des Ehepartners erforderlich.
Zu beachten ist, dass Sie bis zum Alter von 50 Jahren über Ihr gesamtes Altersguthaben verfügen können (Freizügigkeit). Danach können Sie maximal einen Betrag in Höhe der Freizügigkeitsleistung beziehen, auf die Sie mit 50 Jahren Anspruch hatten – oder die Hälfte der Freizügigkeitsleistung, die Ihnen zum Zeitpunkt der Auszahlung zusteht; hier gilt jeweils der höhere Betrag.
Diese Praxis wurde in den letzten Jahren immer beliebter. Doch vergessen dürfen Sie dabei nicht, dass der Vorbezug des Vorsorgekapitals ein geringeres Alterskapital zur Folge hat. Bei zahlreichen Vorsorgeeinrichtungen können auch die Leistungen im Todesfall oder bei Invalidität betroffen sein.
Bedenken Sie auch die steuerlichen Folgen, wenn Sie sich für einen Bezug Ihrer Guthaben aus der Pensionskasse entscheiden. Einerseits müssen Sie die Steuer in Verbindung mit dem Bezug Ihres Vorsorgekapitals begleichen. Andererseits ist es nicht mehr möglich, freiwillige Beiträge (Einkäufe) an Ihre Kasse zu leisten, die Sie vollumfänglich von der Einkommenssteuer abziehen können, solange Sie die ursprüngliche Auszahlung nicht komplett zurückgezahlt haben.
5. Sollte ich lieber mein Vorsorgeguthaben belehnen?
Anstatt eines Bezugs der Guthaben aus der zweiten Säule ist es unter bestimmten Bedingungen auch möglich, diese zugunsten des Hypothekengläubigers zu verpfänden. Somit dient dieses Kapital also als Garantie.
Wenn möglich, entscheiden Sie sich lieber für die Verpfändung. So vermeiden Sie die steuerlichen Folgen eines vorzeitigen Bezugs. Und Sie bewahren sich alle Möglichkeiten für Einkäufe in die Kasse. Letztlich werden bei dieser Vorgehensweise die Versicherungsleistungen nicht beeinflusst.
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6. Kann ich mein 3a-Guthaben beziehen?
Insgesamt ähnelt die Verwendung des 3a-Guthabens sehr dem Kapitalbezug aus der Pensionskasse. Dabei kann es sich steuerlich als interessant erweisen, mehrere 3a-Konten/-Versicherungen einzurichten, damit Sie den Bezug staffeln können.
7. Welche steuerlichen Folgen hat ein Immobilienerwerb?
In der Schweiz werden Immobilieneigentümer bei der Einkommenssteuer nach dem Eigenmietwert besteuert. Dieser entspricht dem fiktiven Mietzins, den Sie bei der Vermietung Ihrer Immobilie erzielen könnten. Ist die Immobilie mit einer Schuld belastet, können Sie die Hypothekenzinsen generell abgesetzen. Auch die Unterhaltskosten der Immobilien können Sie steuerlich absetzen. Einen Mehrwert hingegen, wie z.B. der Bau einer Garage oder einer Veranda, können Sie nicht von der Einkommenssteuer absetzen; er addiert sich auf den Kaufpreis und verringert entsprechend den möglichen Mehrwert bei einem Weiterverkauf. Man muss daher sorgfältig auf die Bezeichnungen achten. Machen Sie die Unterhaltskosten nicht in dem Jahr geltend, in dem sie anfallen, so können Sie diese später nicht mehr auf den Kaufpreis aufschlagen. Derzeit wird über eine Gesetzesvorlage zur Abschaffung des Eigenmietwerts für den Hauptwohnsitz beraten. Vermögenssteuer: Der Steuerwert der Immobilie wird bei der Vermögenssteuer aufgeschlagen, während die Hypothek abgesetzt wird.
Bei all diesen Fragen können unsere Expertinnen und Experten in der Vermögensverwaltung und Vermögensplanung Sie über den gesamten Lebenszyklus Ihrer Immobilienprojekte begleiten.
Unsere Prognosen für den Schweizer Immobilienmarkt
Wir erwarten keinen starken Zinsanstieg, sondern eine schrittweise Normalisierung der Zinsen auf ein langfristiges Niveau. Vor diesem Hintergrund dürfte der Mietwohnungsmarkt mit nach wie vor soliden Fundamentaldaten am besten abschneiden: Das Bevölkerungswachstum hält an und das Überangebot resorbiert sich infolge des pandemiebedingten Rückgangs der Investitionen. Das Mietwachstum dürfte daher anhalten und die Preise weiter stützen.
Die Perspektiven im Wohneigentumssegment hingegen sind verhaltener: Mehrere auf der Karte unten braun markierte* Märkte sind gemäss UBS Swiss Real Estate Bubble Index risikobehaftet, denn aufgrund der hohen Preise ist vielen Haushalten der Erwerb von Eigentum nicht mehr möglich.
Dieses Risiko bedroht den gesamten Markt, wenn die Zinsen wieder steigen. Zahlreiche Familien, die ihre erste Immobilie erwerben möchten, können sich dann den Schuldendienst nicht mehr leisten. Für Haushalte, die bereits eine Immobilie besitzen, stellt sich die Frage der Nachhaltigkeit des Schuldendienstes, wenn sie ihre Hypothek refinanzieren müssen. Alles hängt also von der Konjunktur und der Höhe der Zinsen ab, wenn die aktuellen Hypothekenkredite fällig werden.
1 Die Bezeichnung „Lombardkredit“ steht in keinerlei Zusammenhang mit dem Namen unseres Unternehmens, Lombard Odier & Cie
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Die vorliegende Marketingmitteilung wurde von der Bank Lombard Odier & Co AG oder einer Geschäftseinheit der Gruppe (nachstehend “Lombard Odier”) herausgegeben. Sie ist weder für die Abgabe, Veröffentlichung oder Verwendung in Rechtsordnungen bestimmt, in denen eine solche Abgabe, Veröffentlichung oder Verwendung rechtswidrig wäre, noch richtet sie sich an Personen oder Rechtsstrukturen, an die eine entsprechende Abgabe rechtswidrig wäre.
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