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7 questions à se poser avant un achat immobilier
LO Patrimonia SA
Groupe Lombard Odier
Acheter une maison ou un appartement est un projet de vie qui impacte notre quotidien et notre patrimoine sur le long terme. Ainsi, au-delà de trouver le bien immobilier de vos rêves, il est tout aussi crucial d’examiner plusieurs paramètres juridiques, fiscaux et financiers, pour éviter autant que possible les mauvaises surprises.
Chez Lombard Odier, nous conseillons ainsi d’aborder plusieurs questions importantes avant toute acquisition immobilière, afin de vous protéger ou de protéger vos proches, et d’anticiper les conséquences de vos choix. Vous trouverez ci-dessous sept grandes pistes de réflexion, qu’il conviendra naturellement d’adapter à votre situation personnelle.
1. Qui achète le bien immobilier ?
D’apparence évidente, cette question doit être abordée sous plusieurs angles. Achetez-vous un bien immobilier seul ou en copropriété, avec votre concubin, votre conjoint, ou avec d’autres membres de votre famille? Dans une logique de planification patrimoniale efficace, il faudra se pencher attentivement sur cette question, notamment pour anticiper les impacts juridiques, fiscaux et patrimoniaux, par exemple en cas de divorce, de décès ou de revente.
Acheter seul revient à supporter seul les charges, mais également à être seul titulaire des droits liés à la propriété immobilière. A l’inverse, un achat en copropriété suppose l’accord des copropriétaires pour vendre. Une acquisition en copropriété nécessite également de s’inquiéter du sort de la part de copropriété, en cas de décès. Ce point est particulièrement épineux pour les concubins, ces derniers n’étant pas héritiers légaux. En l’absence de dispositions testamentaires ou de droit de préemption octroyé en amont, le concubin ne possède aucun droit automatique sur la part de copropriété de la personne prédécédée. En concours avec des descendants, ou en l’absence de descendants, mais avec un/des parents survivants, la problématique se pose également pour l’époux copropriétaire. Ceci peut être réglé efficacement en prenant notamment des dispositions testamentaires adéquates, avec l’appui de conseillers.
2. Qui finance le bien immobilier ?
Une fois les aspects de propriété définis se pose alors la question du financement. La structure de financement et sa répartition peuvent varier ou bien être alignés avec le ou les propriétaire(s) inscrit(s) au Registre foncier – à parts égales entre deux personnes par exemple. Parfois, les exigences seront dictées par le créancier hypothécaire.
En cas de divorce, le bien immobilier peut devenir un enjeu. En effet, ce n’est pas parce que l’immeuble est inscrit au nom de l’un, de l’autre, ou alors détenu en copropriété par les époux que le bien immobilier reviendra automatiquement à son propriétaire. En l’absence de contrat de mariage il convient d’être particulièrement attentifs aux fonds qui sont investis dans le bien immobilier. Si l’origine est une donation, une succession ou si ces fonds appartenaient aux conjoints avant le mariage, il faudra conserver la preuve qu’il s’agit de biens propres. En l’absence de pouvoir apporter la preuve de l’appartenance aux biens propres, la présomption en faveur des acquêts s’applique. Or, au moment de la liquidation du régime matrimonial, si chacun des époux reprend ses biens propres, les acquêts sont partagés moitié-moitié entre les époux, sauf convention contraire.
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3. Comment financer l‘achat d’un bien immobilier ?
La souscription d’un prêt hypothécaire est la voie la plus courante pour acquérir un bien immobilier. Là encore, il conviendra de se poser plusieurs questions en amont, avec l’aide de conseillers, notamment en termes de taux et de durée.
Par ailleurs, l’amortissement indirect de la dette doit-il être privilégié au travers d’un 3ème pilier A. Ceci permet de déduire les cotisations payées de l’impôt sur le revenu puis, lors du retrait visant à amortir la dette, une fiscalité privilégiée s’applique. Cela revient à déduire indirectement le remboursement de la dette qui ne le serait pas autrement.
Si votre patrimoine vous le permet, le financement de l’acquisition d’un bien immobilier peut également être organisé au moyen d’un crédit lombard1. Il s’agit d’un crédit à taux fixe consenti contre nantissement de valeurs patrimoniales liquides telles que des actions, des obligations ou des fonds de placement, à concurrence d’un certain pourcentage de leur valeur. L’emprunteur conserve ainsi tous les avantages attachés aux actifs (p. ex. droits de vote et dividendes pour les positions en actions), sans avoir besoin de diminuer son capital et ses rendements potentiels pour obtenir des liquidités. Bien évidemment, une combinaison dette hypothécaire et crédit lombard est également envisageable.
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4. Puis-je retirer un montant dans ma caisse de pension ?
Dans le cadre d’un achat immobilier, les capitaux de prévoyance du deuxième et du troisième pilier lié (3a) peuvent constituer une part non négligeable des fonds propres requis. Rappelons toutefois qu’une part minimale de fonds propres de 10% ne provenant pas de l’avoir du 2e pilier est requise. Ces capitaux de prévoyance ne peuvent être utilisés qu’en lien avec la résidence principale, et le retrait de vos avoirs du deuxième pilier nécessite l’accord signé de votre conjoint si vous êtes marié.
Précisons que jusqu’à l’âge de 50 ans, vous pouvez disposer de la totalité de vos avoirs de vieillesse (libre passage). Au-delà, vous ne pouvez retirer, au maximum, que la prestation de libre passage à laquelle vous aviez droit à 50 ans, ou la moitié de la prestation de libre passage à laquelle vous avez droit au moment du versement (le montant le plus élevé est déterminant).
Devenue une pratique de plus en plus courante ces dernières années, il faut toutefois garder à l’esprit que le retrait anticipé de ses capitaux de prévoyance entraine une baisse du capital vieillesse. Pour de nombreuses institutions de prévoyance, les prestations en cas de décès ou d'invalidité peuvent également être affectées.
Les conséquences fiscales sont, là encore, à prendre en considération si vous décidez de retirer vos avoirs de la caisse de retraite. D’une part, vous devrez vous acquitter de l’impôt lié au retrait de votre capital de prévoyance. D’autre part, il ne sera plus possible de procéder à des contributions volontaires (rachats) dans votre caisse, intégralement déductibles à l’impôt sur le revenu, tant que le retrait initial n’aura pas été intégralement remboursé.
5. Un nantissement de mes avoirs de prévoyance doit-il être privilégié ?
En lieu et place d’un retrait des avoirs du deuxième pilier, il est aussi possible, sous certaines conditions, de les mettre en gage auprès du créancier hypothécaire. Ces fonds servent alors de garantie.
Si cela est possible pour vous, il est préférable d’opter pour la mise en gage. En effet, on évite ainsi l’impact fiscal lié à un retrait anticipé et l’on conserve toutes les possibilités de procéder à des rachats dans la caisse. Finalement, en procédant de la sorte, les prestations assurées ne sont pas impactées.
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6. Puis-je retirer mon 3a?
Globalement, l’utilisation du 3a se rapproche beaucoup du retrait de capital de la caisse de retraite. Cela dit, il peut s’avérer, sur le plan fiscal, intéressant de constituer plusieurs comptes/polices de 3a afin de permettre un échelonnement dans le temps des prélèvements.
7. Quel est l’impact fiscal d’une acquisition immobilière ?
En Suisse, le propriétaire immobilier est imposé, au niveau de l’impôt sur le revenu, sur la valeur locative. Il s’agit d’une valeur correspondant au loyer théorique pouvant être retiré de la location du bien immobilier. En contrepartie, s’il existe une dette sur le bien immobilier, les intérêts hypothécaires pourront généralement être déduits. Les frais d’entretien effectués sur le bien immobilier sont également déductibles fiscalement. En revanche, les plus-values (p.ex. construction d’un garage, d’une véranda…) ne peuvent être déduites de l’impôt sur le revenu. Elles se rajoutent au prix d’achat et diminueront d’autant l’éventuelle plus-value en cas de revente. Il faut donc être très attentifs aux libellés. Si les frais d’entretien ne sont pas déduits l’année où ils sont effectués, ces frais ne pourront pas être rajoutés ultérieurement au prix d’achat. A noter qu’il existe actuellement un projet de loi visant à supprimer la valeur locative de la résidence principale. Au niveau de l’impôt sur la fortune : la valeur fiscale du bien immobilier est ajoutée au niveau de l’impôt sur la fortune, alors que la dette hypothécaire vient en déduction.
Pour toutes ces questions, nos experts en gestion de patrimoine et en planification patrimoniale peuvent vous accompagner à travers tout le cycle de vie de vos projets immobiliers.
Nos perspectives sur le marché immobilier suisse
Nous ne prévoyons pas une forte remontée des taux d’intérêt mais une normalisation progressive des taux vers des niveaux de long terme. Dans ce contexte, le marché qui devrait le mieux s’en sortir est le résidentiel locatif dont les fondamentaux restent solides : la croissance démographique perdure et l’excès d’offre se résorbe suite à la baisse des investissements pendant la pandémie. Donc, la croissance locative devrait rester soutenue et supporter les prix.
A l’inverse, les perspectives sur le résidentiel de propriété sont plus modérées car plusieurs régions sont à risque d’après l’indice de bulle immobilière calculé par UBS, en raison de la cherté des biens qui ne permet plus à de nombreux ménages d’accéder à la propriété.
Cette menace risque de se généraliser à l’ensemble du marché si les taux remontent, car l’effort consenti pour le service de la dette deviendra trop important pour de nombreuses familles désirant acquérir leur premier bien immobilier. Pour les ménages déjà propriétaires, la question de la soutenabilité du service de la dette se posera au moment où ils devront refinancer leur hypothèque. Tout dépendra donc de la conjoncture et du niveau des taux d’intérêt lorsque les hypothèques actuelles arriveront à échéance.
1 La désignation « crédit lombard » n’a aucun rapport avec le nom de notre établissement, Lombard Odier & Cie
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