Immobilier en Suisse: quelles solutions pour votre financement ?

• Comment vais-je financer l’objet que je souhaite acquérir ?
• A quel type de financement ai-je accès ?
• Comment obtenir les meilleures conditions sur le marché concernant le montant, l’amortissement ou encore le taux ?
• Comment structurer au mieux mon financement ?
• Est-ce une bonne idée d’échelonner les échéances par tranche ?
• Le meilleur partenaire est-il celui qui prête le plus à moindre coût ?
• Auprès de quelles institutions financières faut-il rechercher une solution de financement ?

Quelles que soient vos questions, nous pouvons vous proposer une offre hypothécaire innovante, quand cela fait du sens pour vous. Pour encore mieux vous accompagner dans votre projet, en complément de nos solutions de gestion d’actifs et de crédit Lombard, nous avons enrichi notre offre de financement immobilier via un partenariat avec le principal courtier de Suisse.

Entretien avec nos spécialistes : Thierry Chevalley, Gérant clientèle privée, Lausanne, Beat Baumgartner, Gérant clientèle privée, Zurich et Jeffrey Donkin, Head of Credit Solutions, Genève.

En Suisse, l’échéance de la vague hypothécaire approche et près de la moitié des crédits immobiliers va arriver à terme entre 2017 et 2021¹. Comment est-ce que Lombard Odier aborde cette problématique, quelle est son offre et sa valeur ajoutée pour vous en tant que client ?

Thierry Chevalley : tout d’abord, précisons que notre premier métier est la gestion de fortune, reposant sur une approche de gestion individuelle et globale et prenant en compte l’ensemble de votre patrimoine, à chaque étape de votre vie. Nous ne proposons pas de service hypothécaire au sens propre du terme et en tant que tel, car nous n’avons pas la volonté de prendre les risques et la marge de crédit liés à ce type d’activité. Néanmoins, il est essentiel que nous puissions apporter des réponses adaptées aux demandes de nos clients en la matière. Notre démarche consistant à élargir notre gamme de services, en complément de nos solutions de gestion d’actifs, s’inscrit tout naturellement dans ce contexte. Ainsi, notre nouvelle offre dans le domaine hypothécaire vous apporte de nouvelles perspectives. Il ne s’agit pas uniquement de répondre à des questions relatives aux produits, aux taux, aux montants, à l’amortissement, au prix ou au risque. Votre profil, votre vision, vos objectifs globaux et vos objectifs de vie inspireront nos réponses à vos interrogations concernant votre financement. L’objectif est que vous puissiez bénéficier d’une marge, si possible la meilleure; ce d’autant plus que votre crédit hypothécaire s’insère dans une approche globale de votre patrimoine, autant par sa taille, sa durée et potentiellement ses échéances, avec un impact sur votre planification patrimoniale.

Beat Baumgartner : en matière hypothécaire, des principes existent, mais les politiques commerciales évoluent d’un établissement à un autre, tout comme chaque client a ses propres critères de recherche. Par exemple, certains clients pourraient considérer l’offre la moins chère, mais d’un point de vue général, ce ne sera peut-être pas forcément la meilleure pour lui et sa propre situation patrimoniale. Nous avons l’habitude de travailler avec des prestataires reconnus dans le domaine, tels que des banques ou des assurances ayant des critères différents d’évaluation des objets. Ainsi, nous venons de renforcer notre offre, en concluant un nouveau partenariat avec la société MoneyPark², l’un des plus importants courtiers indépendants en Suisse, finançant tous les segments : résidence principale et secondaire, immobilier de rapport d’habitation et commercial³. Votre portefeuille financier se compose d’investissements et tient compte de vos besoins en financement immobilier. Nous restons votre conseiller patrimonial global pour trouver l’offre de financement la plus adaptée en fonction de vos objectifs. En proposant des solutions de financement hypothécaire provenant de nos partenaires externes, nous évitons tout conflit d’intérêt et nous vous offrons une certaine neutralité de conseil.

Pourquoi choisir votre banquier privé comme interlocuteur privilégié? Comment cela se passe-t-il concrètement avec MoneyPark et quels sont les avantages pour vous en tant que client.

Thierry Chevalley : notre valeur ajoutée repose sur notre approche patrimoniale globale comprenant le passif, ainsi que sur des solutions proactives et sur-mesure. Les hypothèques font partie intégrante de l’ensemble de votre patrimoine. Lombard Odier, en tant que gérant de fortune, considère tous les éléments de votre patrimoine – actifs, passifs, fiscalité, besoin de liquidités, degré d’endettement – dans une approche globale, à des fins d’efficience économique et fiscale et à des fins de planification financière sur le long terme. Concrètement, à chaque étape de votre projet immobilier, Lombard Odier reste votre référent principal en tant que conseiller patrimonial et assure le relais et le filtre entre vous et MoneyPark.

Beat Baumgartner : le fait de passer par un courtier via Lombard Odier facilite et accélère le processus de votre recherche de prêt hypothécaire, tout en maintenant un niveau de confidentialité élevé. Le partenariat avec MoneyPark vous permet d’éviter de devoir lier vos actifs avec vos passifs pour obtenir un meilleur taux.

Afin d’évaluer au mieux les conditions qui s’appliquent à votre situation personnelle, il est important que vous puissiez vous appuyer sur un partenaire qui vous propose une approche patrimoniale globale. Pourquoi ?

Thierry Chevalley : votre gestionnaire Lombard Odier connaît et maîtrise l’ensemble de votre patrimoine. Il sait quels sont vos avoirs mobiliers et immobiliers, votre situation fiscale, vos projets de vie – par exemple, préparation de votre retraite, phase de construction de patrimoine, phase de consommation du patrimoine, planification successorale… Selon votre étape de vie, nous vous conseillerons différemment par rapport à votre prêt hypothécaire ou à votre crédit Lombard, notamment en ce qui concerne la durée du prêt, votre capacité d’amortissement, votre situation fiscale, vos besoins.

Beat Baumgartner : vous pouvez recevoir les meilleurs conseils possibles grâce à notre vision de l’ensemble de votre patrimoine: conseil sur la stratégie de taux d’intérêt et de fonds propres, solutions qui offrent flexibilité et transparence, optimisation de votre stratégie hypothécaire d’un point de vue patrimonial et fiscal⁴.

En complément de sa solution pour les prêts hypothécaires, Lombard Odier propose une offre de crédit Lombard. En quoi cela consiste-t-il ?

Jeffrey Donkin : pour résumer simplement, la garantie du crédit hypothécaire porte sur un objet immobilier, principalement pour le financement d’une résidence principale ou secondaire. Avec un crédit Lombard⁵, on vous prête de l’argent sur votre portefeuille pour que vous puissiez effectuer des investissements mobiliers ou autres :

• Réaliser vos projets : financer des achats liés à votre style de vie (bateaux, biens immobiliers, art) et/ou obtenir des liquidités à court terme.
• Augmenter et diversifier vos investissements : investir une partie de vos actifs en vue d’améliorer la performance de votre portefeuille, diversifier vos actifs et saisir de nouvelles opportunités d’investissement.
• Structurer et préserver votre capital : améliorer l’efficacité de votre planification patrimoniale en bénéficiant de notre approche prudente du risque.

Le crédit Lombard est un crédit à taux fixe ou une avance accordée, adossé(e) à des investissements donnés et déposés en garantie. Il est consenti contre nantissement de valeurs patrimoniales liquides telles qu’actions, obligations, ou fonds d’investissement, à concurrence d’un certain pourcentage de leur valeur. Bien que portant le même nom, le crédit Lombard est à distinguer entièrement de notre Banque. Le terme «Lombard(s) » vient du Moyen Age. Il fait référence au type de services bancaires offerts par les marchands italiens de la région du Piémont, parmi les premiers à proposer des crédits à la consommation.

Le prêt hypothécaire 

• Le débiteur (propriétaire du bien) grève un objet immobilier d’un droit de gage en vue d’obtenir une avance de la part d’un prêteur.
• Le prêt hypothécaire sert le plus souvent à financer l’objet immobilier grevé, mais pas uniquement : tout autre objectif est possible, à la discrétion du prêteur.
• Le propriétaire paie une charge d’intérêt prévue contractuellement, le taux hypothécaire. Le taux peut être variable ou fixe. Le taux comprend le coût de refinancement, auquel s’ajoute la marge du prêteur, librement déterminée en fonction de critères propres au prêteur.

Que se passe-t-il en cas d’évolution des taux d’intérêt? Est-ce plus intéressant d’envisager un crédit hypothécaire ou un crédit Lombard ?

Selon l’évolution de la situation des taux, cela change bien sûr la façon d’envisager un crédit hypothécaire ou un crédit Lombard. Cela peut avoir une conséquence sur votre planification patrimoniale et donc sur votre allocation d’actifs. Quelques-uns des avantages du crédit Lombard par rapport à l'hypothèque sont la rapidité, la flexibilité et le faible coût. Il peut également servir de pont pour que vous puissiez bénéficier d'une offre hypothécaire à très faible coût, par exemple auprès d'un assureur ou d'un fonds de pension, mais qui offre une valeur à la propriété inférieure – Lombard Odier comble cette lacune. Chaque situation nécessite d’évaluer les différentiels de taux, ainsi que les risques. Notre partenariat avec MoneyPark et notre offre de crédit Lombard nous permettent de répondre de la façon la plus optimale possible à vos besoins hypothécaires.

¹ Source : Le Temps – Immobillier Eco-Suisse – 27.02.17.
² MoneyPark offre une analyse financière rigoureuse afin de trouver le produit le plus adapté aux besoins de nos clients. Leurs conseillers recherchent les meilleures conditions pour leurs hypothèques et leurs investissements, en leur garantissant un accès à la plus large gamme de produits financiers et au réseau d’hypothèques le plus étendu de Suisse.
³ Immeuble de rapport : la définition d'un immeuble de rapport est assez subjective. Il s'agit d'un immeuble appartenant à un ou plusieurs propriétaires et contenant des logements mis en location afin d'en tirer un revenu. Ce qui va définir l'immeuble de rapport est que son propriétaire considère son acquisition comme un placement financier. On peut aussi parler de maison de rapport, d'hôtel de rapport ou encore d'immeuble à loyer.
⁴ Lombard Odier ne fournit pas de conseil fiscal. Il incombe par conséquent à l’investisseur de vérifier les informations fournies ou de consulter ses conseillers fiscaux externes à cet égard.
⁵ Un crédit est soumis à une obligation de rembourser un montant fixe à une date future fixe. Son coût dépendra du montant emprunté, de la qualité de la garantie et de la durée requise. Le remboursement anticipé peut également entraîner des coûts. Si les titres fournis en garantie perdent de la valeur, par exemple à cause de la volatilité du marché ou du risque de change, l’emprunteur doit apporter davantage de valeurs en garantie ou accepter une diminution correspondante du montant du crédit.